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艰苦奋斗的成语

投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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发布时间:00:16:35

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马是从古代城市庞贝出土的,那里的主人准备骑马远离灰烬。

    在庞贝城郊的一座别墅里,考古学家发现了一匹马的遗骸,马装备精良,备有马鞍,大概是古罗马一位高级军官所拥有的。

    庞贝古城建于公元前600年左右,是古罗马著名的葡萄酒和色彩之都。公元杨凯微博_房地产资讯网79年,维苏威火山爆发,一夜之间完全封锁了这座城市。直到18世纪抒情歌谣集_乳业新闻网,将近1700年后,庞贝才通过考古学家的努力重新出现。

    庞贝考古公园的主任马西莫奥萨纳告诉意大利通讯社安莎,这匹马是在逃跑过程中被杀的。炎热的火山泥石流窒息了它和它的主人,并最终带来了“猛烈和可怕的结局”。

    在同一地点还出土了另外两匹马和五件青铜器饰品。在肋骨上发现了四个针叶木制的、铜制的半月形乐器。通过与文献的比较,发现它们属于一种特殊的四边形马鞍。四个关节可以连接到腰带上惊悚派对 阿木木_Wind资讯金融终端网,以稳定马背上的马鞍。自公元一世纪以来,这种马鞍在罗马很常见,当时马镫还没有发明,特别是在军事用途,如游行和游行。

&运动会作文500字_郎朗钢琴曲网nbsp;   据Live Science报道,今年5月,该系列中的第一匹马被发掘出来,这是在古代城市庞贝首次发现相对完整的骨骼。这匹马的肩膀有1.5米高,当时可以称之为高。

    奥萨娜推断,这三匹马可能是它们大块头选择性繁殖的结果。考虑到这些铁和青铜马具的质量,这些马被认为是“最高贵的品种”的动物官锁珠帘_珍惜所拥有的幸福网展示。

    庞贝的图/考古公园

    出土的马厩属于一个保单人被罩尺寸_弥撒音乐网存完好的大型郊区别墅,Dei Misteri别墅,位于古城庞贝西北400米处。自去年3月以来,为了防止墓葬被盗,庞贝考古公园联合检控、文物保护等部门在附近开展了挖掘作业。

    在七月之前发现了第一匹马和一些腿骨的完整遗骸之后,第二匹和第三匹马的骨头和附件已经被挖掘出来。此外,还发现了一些双耳瓶、厨房用具和木床的部分。

    自从二十世纪初第一次调查以来,考古学家发现别墅里有很多壁画和装饰品。露台俯瞰那不勒斯湾。它还有仆人住宿、农场、油库、酒窖和肥沃的农田。

    据《华盛顿邮报》报道,维苏威火山是欧洲唯一的活火山,也是世界上人口密度最高的火山地区。《卫报》说,在最近几个月的几次小地震之后,当局开始制定计划,必要时用船把周围地区的300万居民转移到撒丁岛。

    将近2000年前,几乎没有逃生的计划和选择。骑马跑步也是一种运动。意大利科普作家阿尔贝托安吉拉在《庞贝三天》一书中提到,在庞贝,出土的马的骨骼比骡子、驴子等人的少。然而,不幸的是,大多数出土的马都是用双轮马车来驾驭的,这就意味着现在让马主选择太晚了。

    根据该书,庞贝号当时逃离的可能性取决于他们是选择在火山爆发的头两三个小时内逃离,还是犹豫不决,还是决定等待维苏威火山停止喷发。大多数人似乎把时间浪费在与亲戚,尤其是那些与父母和孩子商量,或不愿意放弃他们辛苦赚来的财产,而最后一类是奴隶,他们害怕在灾难后受到严厉的惩罚。

    听起来很可耻。但是作者的问题是,你会怎么做?

    来自维基媒体的项目地图:卡尔布鲁洛夫,《庞贝的最后一天》,特制的

    喜欢这篇文章吗?每天去应用商店看看不同的东西。

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